Le droit thaïlandais interdit à un étranger de posséder un terrain en son nom propre — mais ce n'est pas la seule question à se poser. Au-delà du bail leasehold et du titre Chanote, six autres structures légales permettent à un étranger de posséder, occuper ou investir dans un bien en Thaïlande. Voici les huit, expliquées simplement.
1. La copropriété en freehold
Un étranger peut posséder un lot de copropriété (condominium) en son nom propre, à condition que la part détenue par des étrangers dans l'immeuble ne dépasse pas 49 % de la surface totale vendable. C'est la structure la plus simple et la plus sécurisée disponible pour un étranger — mais elle ne s'applique qu'aux copropriétés, pas aux villas individuelles sur leur propre parcelle.
2. Le bail leasehold et le titre Chanote
C'est la structure la plus utilisée pour l'achat d'une villa à Koh Samui, et celle proposée à Temple Gate : un bail de 30 ans enregistré au Land Office, ou un titre Chanote (pleine propriété foncière) selon la parcelle. Nous avons consacré un article complet à cette comparaison.
3. Le droit de superficie
Le droit de superficie (superficies) enregistré permet à une personne de posséder une construction — la villa — située sur un terrain appartenant à quelqu'un d'autre, indépendamment de la propriété du terrain lui-même. Il est fréquemment utilisé en complément d'un bail, pour renforcer la protection juridique du propriétaire de la construction sur un terrain loué.
4. L'usufruit
L'usufruit enregistré donne le droit de posséder, d'utiliser et de jouir d'un bien appartenant à un tiers, pour une durée déterminée ou pour la vie du bénéficiaire. C'est une structure couramment utilisée dans un cadre familial — par exemple pour garantir à un conjoint ou à un parent la jouissance d'un bien, sans en transférer la propriété.
5. Acheter via un conjoint thaïlandais
Un conjoint de nationalité thaïlandaise peut posséder un terrain en son nom propre. La procédure au Land Office impose généralement une déclaration signée par le conjoint étranger, confirmant que les fonds utilisés sont les biens propres du conjoint thaïlandais. Le conjoint étranger n'acquiert pas automatiquement de droit de propriété sur le terrain lui-même — c'est un point à clarifier avec un avocat avant tout achat.
6. La société thaïlandaise
Dans certaines situations commerciales, un terrain peut être détenu par une société thaïlandaise légitime, dont le capital est majoritairement thaïlandais (51 % minimum), opérant en conformité avec le droit thaïlandais. Cette structure doit servir un objectif commercial réel — elle ne doit jamais être utilisée dans le seul but de contourner les restrictions de propriété foncière imposées aux étrangers, une pratique activement contrôlée par les autorités thaïlandaises.
7. BOI et visa LTR : ce qu'ils changent (et ce qu'ils ne changent pas)
Certaines entreprises bénéficiant d'une promotion du BOI (Board of Investment) peuvent obtenir l'autorisation de posséder un terrain, lorsque cela est nécessaire à une activité d'investissement approuvée — ce n'est pas une voie générale pour l'achat d'une résidence privée.
Le visa LTR (Long-Term Resident) peut reconnaître certains investissements immobiliers dans le cadre de ses critères d'éligibilité (résidence longue durée pour investisseurs, retraités aisés, professionnels qualifiés ou télétravailleurs), mais il ne modifie en rien le droit foncier thaïlandais. Un visa LTR permet de résider durablement en Thaïlande — il ne fait pas de vous propriétaire du terrain sur lequel se trouve votre villa.
Pour un acheteur qui envisage Temple Gate comme résidence principale, le visa LTR mérite d'être étudié en parallèle de la structure d'achat — les deux démarches sont liées dans votre projet, mais restent juridiquement distinctes.
8. La due diligence : ce qu'il faut toujours vérifier
Avant tout engagement, un avocat thaïlandais indépendant devrait systématiquement vérifier :
- Le titre foncier et sa nature exacte (Chanote, Nor Sor 3 Gor, etc.)
- Les permis de construire et l'avancement des autorisations
- Le zonage applicable à la parcelle
- Les charges ou servitudes grevant le terrain
- Les contrats (bail, vente, réservation) et leurs clauses
- L'échéancier de paiement et son alignement sur l'avancement réel du chantier
- Les références du promoteur
Notre article sur l'achat d'une villa à Koh Samui détaille chacune de ces étapes.
Quelle structure pour Temple Gate ?
| Structure | Applicable à Temple Gate ? |
|---|---|
| Bail leasehold 30 ans | Oui — inclus dans le prix d'achat |
| Titre Chanote | Oui — option disponible selon la parcelle |
| Droit de superficie | Sur demande, en complément du bail |
| Usufruit | Envisageable dans un cadre familial, à valider avec votre avocat |
| Société thaïlandaise | Accompagnement possible si votre projet le justifie |
| Visa LTR | Démarche distincte, que nous pouvons évoquer avec vous |
Quelle structure pour votre projet ?
Chaque situation est différente. Parlons de votre profil et de vos objectifs — sans engagement et en français.
Voir Temple Gate WhatsAppConclusion
Le bail leasehold 30 ans et le titre Chanote couvrent la grande majorité des achats de villas à Koh Samui — c'est pour cela que Temple Gate propose les deux. Mais selon votre situation familiale, votre projet de résidence ou vos objectifs d'investissement, le droit de superficie, l'usufruit, l'achat via un conjoint thaïlandais ou une société thaïlandaise peuvent compléter utilement la structure de base. Le bon choix se construit avec un avocat indépendant, en fonction de votre profil — nous pouvons vous orienter vers un partenaire spécialisé.